相続財産管理をめぐる様々な不動産登記と負動産処理の実情

今回は、相続財産管理人の登記業務などに関する宣伝･･･というより愚痴です。

ここ１～２年、相続財産管理人で、通常の弁護士業務では馴染みの無い様々な登記と、登記申請の必要書類の取得のための交渉などを色々としなければならない事案が幾つかありました。

先日終わったⅠ事件では、山間部の別荘地帯にある買い手のつきにくい土地で、ウチならなんとかなるかもと仰る不動産屋さんにお願いして５年以上実を結ばず、受任から10年も経て、ようやく国庫帰属手続で完了したのですが、国への移転登記に先立ち、相続財産法人への名義変更のほか、

α　当該土地に付された根抵当権の抹消登記（休眠権利者企業への訴訟）
β　当該土地に付された買戻特約の抹消登記（登記原因証書の作成その他）

が必要となり、国庫帰属の条件（お約束）で、構図で隣接地所有者らを沢山調べて「引き取っていただけますか」のアンケート調査（当然、拒否か無視）をしなければならず、１円にもならぬ仕事（国庫帰属は対価ありませんので）のため膨大な作業に追われ、他に相続財産の全く無い事案（限られた予納金のみ）ということもあり、タイムチャージ換算で予想どおりの大赤字事案となりました。

また、Ⅱ事件では、被相続人Ａの自宅が、いずれも故人である両親ＢやＣの別々の名義の土地や未登記建物などで構成されており、まとめて売却するには、売買契約の許可申立の前に

①解体済みの旧自宅建物・甲１の建物滅失登記（業者滅失証明書は当然無し）
②現自宅建物・乙１の所有権保存登記登記
③現自宅土地・乙２の所有権移転＝相続登記（Ａ→Ｃ）
④旧自宅敷地・甲１の相続登記その１：Ｂ→Ａ・Ｃ共同相続
⑤旧自宅敷地・甲２の相続登記その２：Ａ持分のＣ相続
⑥自宅土地建物と旧自宅敷地の相続財産法人への表示変更登記

を行わなければならず、いずれも、弁護士が通常取り扱う仕事ではないため、法務局のサイトや文献などを色々調べて自分なりに登記申請書案を作成して法務局に相談→あれこれ言われて修正等→再相談→あれこれ、という作業を余儀なくされました。

これまで名義変更登記（や清算人選任など）以外はほとんど行ったことがなく、経験値がかなり上がりましたが、所詮、弁護士は登記の専門家ではありませんので、「俺は登記も分かる弁護士だ」などと叫んで司法書士さんと競争しようなどという発想・能力は微塵もなく、他の多くのレア事件（一生に一度くらいしか出逢わない類型）と同様、資格取得マニアの人のように、他に活かす機会もなく終わってしまいそうな気もします。

他にも、田園地帯の廃屋敷地等しか財産がない（ので相続放棄された）Ⅲ事件で、解体費用超過などを理由に不動産業屋さんに匙を投げられ、ダメもとで多数の近隣所有者を調査し照会したところ、運良く「タダ同然なら引取可」との回答を一人の方からいただき、譲渡に向けた準備を行っているものの、農地（実情は原野）が含まれているので、非農地証明による地目変更登記が必要になり、諸々の交渉の末、先日、地目変更を終えてこれから譲渡の作業に入るところです。

こうした事案に限らず、近時は、膨大な作業をこなさなければならないのに報酬（受任費用）は限られた金額しかいただけない大赤字事案が多く、株高云々で繁栄を謳歌する方々などは遠い世界のように感じるほかありません。

Ⅱ事件だけは、諸般の事情で珍しく黒字の期待が持てるものの、報酬審判は１年以上先なので、それまで滅んでなるものかと、某所で撮影した花火写真で自身を慰めつつ、ぢっと手を見る日々です。